古家再生の考え方(ボロ1軒家リフォームについて)

不動産屋さんに,ボロ家の扱いについて,聞いてみました。

①その地区の土地の値段で,販売(ボロ家は無償提供)

②高く売れる土地であれば,ボロ家を解体して,土地として販売

 (解体費は100~250万円程でアスベストを使用していると200万円台となる)

③最低限のリフォーム代を含めて再販

 (リフォーム費は最低限の5年程住める程度を考えれば,100~150万円程度が目安)

躯体がしっかりしている場合は,リフォーム代を実施して,販売

 (販売するために,レベルを上げる必要があり,リフォーム代として300万円程度をかける

 と,内装は新品として見違えるような状態になるとのこと。外壁の塗装,シロアリ対策も

 可能とのこと。この場合,さらに利益を上乗せして,販売する。販売価格の

 目安は1000~1500万円。これ以上となると,ローコスト住宅の方が有利になる。 

 ※ローコスト住宅は,建物1000万円程度,土地500万円程度で,販売価格が

  1500~2000万円で仕上げられている)

 

 世の中で,リフォーム住宅として売られている価格帯は,確かに1000~1500万円のもの

 が多い。ただし,売れ残りのリスクを考えると,あまりリフォーム住宅として,販売するのは

 怖いのでやりたくないとのことだった。

 

 以上より,ボロ家投資の場合は,改修を全委託とすると,300万円程度の費用が必要と

 考えられる。したがって,それだけかかっても,賃貸運営で利益がでるような価格で

 購入することが必要であることが分かった。

 例えば,家賃5万円/月で,実質利回りを15%と設定すると,計算は割愛するが,

 リフォーム抜きの仲介手数料込みで,320万円程度で購入することが必要と考えるが,

 ここから,リフォーム代300万円を引くと,20万円程度で購入しなければ,採算が合わない

 ことになる。ちなみに,トータルとして利回り15%で運営できれば,約5年で

 もとはとれます(72/15=4.8年)。

 20万円は言い過ぎとして,50万円としても,購入できる物件はなかなかないだろう。

 要は,ボロ1軒家再生の賃貸経営は,50万円程度で物件を購入して,300万円程度で

 リフォームして,5万円程度で貸し出すようなビジネスモデルとなる。まず,50万円で購入

 できる物件はないことから,まれにしか実現しないモデルと判断できる。

 また,自分でリフォームができるような技術をもてば,リフォーム費の300万円が小さくなる

 ことから,より収益性が高まることなり,より実現性が高まることなる。ただし,購入価格は,

 50万円以上となっても良いが,採算性を考えると150万円以下がざっくりとした感覚

 であろう。